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房地产投资神话或将破灭 掘金市场没有想象中简单
来源:华夏时报    作者:陈小瑛    发布时间:2013-04-13 14:10

  没有房子的人后悔当初没买,有房子的人后悔当初买少了,当房地产几乎成为一种期货品种时,大多数人都活在现实的焦虑中。

  但是,那些几年前因炒房而暴富的投资者却发现,近三年投资房产的收益率在下降,扣除银行利息、转让税费后,部分城市的房子连保本都难。

  业内人士认为,政府以税收手段调控楼市正在逐步强化,二手房转让征20%个税只是一个开始,明年6月全国不动产登记完成后,房产税全面扩容也将具备条件。楼市投资的黄金时代或将终结。

  赚钱越来越难

  在深圳民营企业老板刘建民的手机微信群里,最近不时跳出与“国五条”相关的信息,这是由二十个曾经一起南征北战的炒房者组成的小投资圈子,2007年炒房风刚刮起时,他们就一同在长沙、重庆、三亚、深圳等城市专门投资别墅和高档楼盘。

  得益于房价的暴涨,房子曾经让他们的财富迅速呈几何式增长。2008年金融危机致使深圳房价大跌30%,也仅仅只是个插曲,被套的投资客很快得以解套。2009年12月,深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米22304元,比上年同期上涨103%,刘建民在深圳投资的房产普遍翻倍。

  2010年4月,“新国十条”出台宣告房地产严厉调控正式开始,但二套房贷缩紧仍未能阻挡资金充裕的炒房客。

  因担忧手中的储蓄贬值,又找不到投资渠道,身为房地产专业律师的李祥(化名)很焦虑。2010年7月,他与两位朋友加入到炒房队伍中,在深圳宝安中心区“花样年花郡”购买了38平米的精装房,总价70万元,折合单价1.8万元/平米左右,首付两成14万元,利率8折,贷款56万元,供30年,月供近3000元。

  这三人中,只有李祥属第一次购房,为了逃避当时二套房贷首付五成利率1.1倍的高成本,最后三人同时用“李祥”的名字,分别在浦发、建行、农行成功贷款八成,并获得8折和8.5折的利率优惠。

  目前李祥购买的楼盘价格上涨到2.2万元/平米,涨幅约20%,李祥算了笔账,总价上涨14万元,但要算上34个月的银行利息成本8.5万元,另外转让税费超过6万元,即便部分费用能转嫁给买主,但这笔投资连保本都难。

  李祥的投资经历,是深圳投资者的一个缩影。而刘建民在2010年上半年购入的重庆和长沙别墅,目前还处在深度套牢中,他正计划着未来五年里,寻找机会抛盘出局。

  根据世联地产[微博](12.00,-0.16,-1.32%)的统计,2013年3月,深圳新建商品房成交均价每平米为20851元,尽管就个盘而言,大多数二手房的价格相比2009年底均有不同幅度上涨,但新房均价低于2009年底,从某种程度上也反映出,这三年房价上涨的速度并不快。

  正是在这个阶段,曾经名噪四方,甚至成为楼市风向标的“温州炒房团”也渐渐消失在媒体和公众的视线中。

  由售转租

  与圈子里的大部分人一样,2010年下半年之后,刘建民再也没有买过房子,一方面因为限购,另一方面,高端住宅的投资回报率甚至不及他那制造企业的利润,剩余的投资者开始转投写字楼和商业物业。

  “现在投资纯住宅的几乎没有,即使还有买房名额的客户也要留着以后自己买,不会轻易拿身份证让别人炒房。”中原地产李斌说,正因为限购,市场以刚需为主,房价才不会炒高,只要房价不在短期内暴涨,投资客就无利可图。

  深圳德嘉地产经理赵刚告诉记者,如今投资客集中追求不限购的商住楼,首先考虑租金回报率高低,如商住公寓佳兆业中心22平米的小户型,卖价为52万左右,首付5成,利率1.1倍,月供30年每月只需付1800元左右,而月租可达到2200元,不过目前投资成本已经升高不少。

  赵刚表示,在“国五条”细则出台后,这类商务公寓放盘量明显减少,业主普遍出现惜售心理。

  而李祥也调整了投资思路,由卖转租,房子每个月租金2200元,未来有望继续上涨。

  “大家的投资回报预期已经降低,过去动辄百分之三四十的涨幅一去不复返了,整个房地产行业的高回报率都已过去。”深圳某龙头房企内部人士对记者表示。

本篇编辑:财经观察网小编