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经济法视域下中美房地产市场宏观调控之比鉴与反思
来源:互联网    作者:佚名    发布时间:2014-06-24 21:39

  摘要:次贷危机后美国房地产市场走势低迷,而我国房价则呈现过热上涨。美国主要采取金融、财政政策调控整个经济,间接影响房地产市场,而我国主要采取直接针对房市的综合调控措施,由此产生的影响力波及其他行业直至社会整体经济。比较美中房市宏观调控,发现其效果不彰、成因各异的背后,仍有可资借鉴和反思之处:我国房市调控应更加重视市场调节的基础性地位,进一步加强宏观调控的法治化程度,明确调控权的配置理顺其关系,保障调控落到实处。

  关键词:宏观调控;宏观调控法;房地产市场;次贷危机

  当代社会,房地产市场是一个竞争的市场:房屋、土地的价值通过受供求关系影响而波动的价格来体现,房屋买卖者是私主体,双方建立的是民事法律关系。同时,土地资源供给的垄断性,房地产各种资源的流动与普通商品流动存在差异以及政府需要给低收入群众提供具有准“公共物品”性质的住房等因素,又使房地产市场成为一个不完全竞争的市场,需要“政府之手”的调控,需要经济法来规范国家的经济调节关系。

  2008年以来,全球经历着经济危机的伤痛,处于风口浪尖的房地产市场首当其冲。本文将从引爆经济危机的美国房地产市场和在经济危机中艰难摸索的我国房地产市场现状入手,细数两国不同的房地产市场表现及其成因,用经济法国家调节的宏观调控理论,分析两国对房地产市场采取的不同宏观调控政策措施及存在的问题,并结合我国实际提出针对性建议。

  一、经济法视域下中美房地产市场宏观调控之比鉴与反思比较法研究一、中美两国房地产市场现状及原因

  房地产市场作为受供求关系影响的市场,房价是其最直接的晴雨表,房价对房地产市场主体的行为产生引导性作用,也反映出房地产市场各种影响因素,房地产市场主体的行为也同时作用着房价和房地产市场本身。

  (一)次贷危机后低迷的美国房地产市场

  引一则《第一财经日报》记者于2010年7月5日撰写文章中的例子:家住佛罗里达坦帕市的丹尼斯·弗里德曼(Dennis Friedman)去年年底看中了当地一幢四房两卫的别墅。这幢别墅占地2000多平方英尺,相当于600多平方米,离海边有大约半小时的车程,其房贷拥有者为房利美(Fannie Mae)。弗里德曼告诉《第一财经日报》记者,据房产中介介绍,当初的购买者买入这幢房子约花费不到30万美元。到2007年房产泡沫鼎盛时期,这幢别墅曾经涨到40万美元左右。如今,楼市泡沫破灭后,房东无法还清贷款,经过房利美同意,将其折价卖出,三方谈妥的价格为18万美元。

  该例子直接通过房价反映出美国的房地产市场情况。自2007年下半年开始的房地产泡沫引发金融危机至今,美国大部分地区的房价仍在下跌,因为市场认为房价与购买者收入和房租相比还处在比较危险的高位,市场目前还没有托得起房价的信心:银行认为,一项安全的按揭应是买房者支付20%的首付,按揭总额控制在其年收入的3倍以内;房主则认为,一项安全房价应控制在房屋年租金的15倍以内。但目前,购房者仅需支付3%的首付,按揭总额则在其年收入的6倍以上,而房价是年租金的30倍以上。所以,购房者薪水和房租证明房价将持续很长的下跌过程。导致房价预期下跌的另一原因是在美国“婴儿潮”(baby boom,1945—1960)期间出生的人开始年老,由于长期以来只消费、不储蓄的习惯,他们中的1/3没有存款,唯一的财产就是房屋,他们必须卖掉自己的房子来维持原有的生活水平,这将为房地产市场的下跌推波助澜。

  数百万美元按揭买房者已经不再支付他们的房屋贷款,但银行对此也无所作为,很多情况下还是让购买者免费居住,因为如果银行收回房屋,将意味着银行需额外承担财产税和维持该房屋的税费;如果银行卖出该房屋,那么比贷款更少的房款将使银行承受损失。这也一定程度上起了示范效应,造成越来越多的人不再支付他们的房贷,由此引发止赎(Foreclosure)止赎,指的是一旦借款人违约或者停止交纳月供,贷款人将获得房产所有权的这一过程。第一波止赎潮发生在2007年下半年开始的中低收入者中,由此引发了震动全球的次贷危机,第二波止赎潮自2010年初开始,违约主体是中高收入者。潮,进一步推动房地产价格的下跌。

  随着第二波止赎潮的来临,作为全美最大的住房抵押贷款担保公司的房利美和房地美(Fannie Mae & Freddie Mac,亦统称“两房”),亏损巨大。由于房利美的股价连续30日低于1美元,房地美的股价也徘徊在1美元1美元是纽约证券交易所对上市公司股价的最低要求。左右,美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency,FHFA)终于在2010年6月勒令“两房”从纽约证券交易所退市。“两房”,这两家曾经风光数十年的美国最大的住房抵押贷款担保公司,自2007年下半年“次贷危机”(Subprime Crisis)开始以来,虽然得到了美国政府无私的援助,美联储购买了“两房”发行的1.25万亿美元抵押贷款担保证券。奥巴马政府还承诺,到2012年前,政府将承担“两房”的所有损失。美国政府因担心投资人不再借贷,接手了“两房”79.9%的所有权,用政府的信誉担保投资人不会血本无归。今年一季度后,房利美拟再寻求84亿美元的联邦政府救助,房地美则要求106亿美元的救助,引发美国国会议员要求其“停业”的呼声。美国国会预算办公室(Congressional Budget Offiece)估计,到2019年,“两房”从纳税人那里索取的援助可能达到3890亿美元。但依旧病入膏肓。“两房”2009年共亏损936亿美元,2010年第一季度又亏损211亿美元。“两房”的经营困难不单是这两家公司的事情,目前,因止赎而由“两房”掌控的房屋达到16万余套,这相当于美国一个中等城市的住房数量。这样的局面下,“两房”的窘境和美国房地产市场的低迷互为因果关系。

  房地产业是美国国民经济的重要组成部分,是重要的基础产业,但其在美国整体经济结构中的比重并不大。2008年美国房地产业产值占国家GDP的11.4%,房地产业就业人口占所有产业总就业人口的1.3%。这反映出房地产业与整个国民经济各行业的合理比例关系。当然,因与金融行业千丝万缕的联系,美国房地产业所出现的危机几乎毫无损耗地传导到了金融行业,并影响深远,引发波及全行业的经济危机。但由于美元在当前的国际市场中发挥着不可替代的作用,美国国家信用仍不可动摇,美国政府发行大量货币拯救金融市场正逐渐有起色,相关决策部门从危机开始后采取的一系列措施在许多行业也日渐奏效。所以,虽然美国的房地产市场仍处于低迷阶段,但目前市场预期是其不足以影响美国从危机中逐步恢复的全局。

  (二)多重调控下仍炙热的我国房地产市场

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